Kali ini Property Indonesia akan membahas mengenai PPJB dan AJB khususnya saat Anda transaksi jual beli rumah bekas.

Beli Rumah Dijual Pahami Perbedaan PPJB dan AJB
Pada saat Anda melakukan transaksi jual beli rumah bekas, Anad sering mendengar istilah PPJB dan AJB. Apakah keduanya berbeda? Apa yang dimaksud dengan PPJB? Apa yang dimaksud AJB?
PPJB dan AJB adalah perjanjian antara pembeli dan penjual. Walaupun sama-sama perjanjian, tetapi keduanya berbeda dari bentuk, format dan fungsinya. Biasanya orang-orang yang awam dalam transaksi jual beli rumah bekas, sering tidak paham dengan istilah PPJB dan AJB. Nah berikut ini perbedaan keduanya:

Mengenal PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) Untu Jual Beli Rumah
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah ikatan awal yang dibuat antara penjual dan pembeli yang berada di bawah tangan. Artinya perjanjian PPJB dibuat oleh penjual dan pembeli tanpa melibatkan pihak notaris/ PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Dalam bahasa hukumnya dikenal dengan istilah akta non otentik.
Karena sifatnya non otentik, maka PPJB tidak mampu mengikat tanah (sebagai obyek perjanjian) dan tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah. PPJB sifatnya tidak wajib atau tidak harus ada. Biasanya orang – orang membuat PPJB sebagai prasyarat untuk membuat AJB.
PPJB mengatur perjanjian awal antara penjual dan pembeli, namun transaksi belum dapat dilakukan karena masih ada kendala. Contoh tanah masih dijadikan agunan kredit, syarat-syarat yang kurang mendukung dan lain sebagainya.

Mengenal AJB (Akta Jual Beli)
Akta Jual Beli (AJB) adalah perjanjian dan/atau akta otentik yang dibuat oleh Notaris / PPAT dan syarat dalam transaksi jual beli rumah. AJB adalah bukti otentik yang dapat menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual kepada pembeli. Istilah umumnya adalah balik nama.

5 Hal yang Harus Anda Perhatikan saat Membuat PPJB
Apa saja yang perlu diperhatikan saat membuat PPJB agar Penjual dan Pembeli tidak saling dirugikan?

1. PPJB harus menjelaskan obyek tanah dan bangunan dengan jelas. Ukuran luas tanah, ukuran luas bangunan, peta bidang tanah, arsitektur bangunan, sertifikat dan pemegang hak kepemilikan, PBB, NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), perizinan terkait dan lain sebagainya.
2. Harga tanah per meter, harga bangunan, harga total, cara pembayaran, periode pembayaran.
3. Syarat dan ketentuan yang disepakati pihak penjual dan pembeli.
4. Bukti dan penegasan terkait dengan kewajiban pembayaran pajak, biaya pengecekan sertifikat, biaya pengukuran tanah, biaya Notaris/PPAT dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan transaksi jual beli rumah bekas.
5. Penjelasan mengenai pernyataan dan jaminan dari pihak penjual, mengenai status rumah atau tanah. Pastikan agar rumah dan tanah tidak sedang dijadikan agunan, tidak terlebih sengketa hukum dan kepemilikan yang sah. Pihak pembeli berhak meminta dibebaskan dari segala tuntutan hukum, jika penjual mengalami kesalahan dalam memberikan pernyataan.

Bagaimana cara Membuat AJB ?
Ada beberapa syarat dokumen yang harus Anda persiapkan untuk membuat AJB, antara lain:
Dokumen yang Perlu Disiapkan Penjual
Berikut ini dokumen-dokumen yang perlu dipersiapkan pihak penjual:

1. Fotokopi KTP suami dan istri
2. Fotokopi kartu keluarga
3. Fotokopi akta nikah
4. Sertifikat tanah asli
5. Surat tanda terima setoran PBB asli
6. Surat persetujuan dari pasangan
7. Surat keterangan kematian, jika pasangan meninggal
8. Surat persetujuan dari ahli waris yang sah, jika pasangan meninggal

Dokumen yang Perlu Disiapkan Pembeli
Berikut ini dokumen-dokumen yang perlu dipersiapkan pihak pembeli:

1. Fotokopi KTP suami dan istri
2. Fotokopi kartu keluarga
3. Fotokopi akta nikah
4. Fotokopi NPWP

Selain itu ada juga beberapa tahapan yang harus Anda lakukan untuk membuat AJB, yaitu:
#1 Pemeriksaan Sertifikat dan PBB (Pajak Bumi Bangunan)
PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) pertama-tama akan melakukan pemeriksaan sertifikat tanah dan PBB (Pajak Bumi Bangunan). Pihak penjual tentunya akan dimintai sertifikat asli ha katas tanah dan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB. Hal ini menjadi masalaha, jika rumah masih dijadikan agunan di bank. Pemeriksaan Sertifikat dan PBB bertujuan untuk memastikan kesesuaian data teknis (sertifikat tanah) dan data yuridis (buku tanah di kantor pertanahan). Hal ini adalah langkah yang menguntungkan bagi pembeli, karena PPAT akan memastikan agar tanah tidak dalam jaminan, tidak dalam sengketa hukum dan tidak menunggak pembayaran PBB.

#2 Persetujuan Pasangan dan/atau Ahli Waris yang Sah
Sebelum dilakukan penanda tanganan AJB, diperlukan persetujuan dari pemilik harta. Biasanya PPAT akan meminta persetujuan dari suami atau istri penjual (jika penjual sudah menikah dan status harta bersama). Jika pihak penjual menggunakan pernikahan harta bersama, maka rumah adalah harta yang dimiliki oleh pasangan suami istri. Oleh sebab itu perlu persetujuan pasangan untuk menjual rumah. Jika pasangan sudah meninggal, perlu ada bukti Surat Keterangan Kematian yang dikeluarkan oleh kantor Kelurahan. Jika pasangan sudah meninggal, maka ahli waris yang sah perlu memberikan persetujuan

#3 Biaya AJB
Ada beberapa komponen biaya yang harus dibayarkan pada saat pembuata AJB, seperti: Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta biaya PPAT. PPH harus dibayarkan oleh pihak penjual dan nilainya 5%. PPHTB harus dibayarkan oleh pihak pembeli sebesar 5% setelah dikurangi dengan NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak). Biaya notaris / PPAT biasanya ditanggung bersama antara penjual dan pembeli.

#4 Tanda Tangan AJB
Setelah syarat-syarat yang dibutuhkan telah dilengkapi oleh kedua belah pihak, maka Penjual dan Pembeli menghadap ke PPAT untuk tanda tangan AJB. Proses tanda tangan AJB ini disaksikan oleh dua orang saksi yang juga ikut tanda tangan dalam AJB.

#5 Balik Nama
Terakhir setelah selesai dengan tanda tangan AJB, maka perlu dilakukan balik nama sertifikat. Prosesnya adalah mengubah kepemilikan tanah dari penjual kepada pembeli. Proses balik nama dilakukan di Kantor Pertanahan dan dilakukan oleh PPAT. Proses balik nama memakan waktu satu sampai dengan tiga bulan.

Persiapkan Syarat dan Dokumennya, agar Lebih Aman
Jadi jika Anda ingin melakukan transaksi jual beli rumah bekas, pertama Anda boleh (tidak wajib) membuat PPJB (Perjanjan Pengikatan Jual Beli). Setelah itu Anda perlu datang ke Notaris / PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk membuat AJB (Akta Jual Beli). AJB lah yang menjadi bukti sah pengalihan kepemilikan. Setelah AJB selesai baru boleh melakukan proses balik nama.

Dasar hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah sebagai Alat Bukti
Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan (sebatas) pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Oleh karena itu, umumnya suatu bukti tertulis (surat) atau dokumen memang sengaja dibuat oleh para pihak untuk kepentingan pembuktian nanti (apabila sampai ada sengketa).

Dalam pembuktian suatu perkara perdata, Pasal 1866 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (‘KUH Perdata”) atau Pasal 164 Reglemen Indonesia Yang Diperbaharui (RIB/HIR) telah mengatur jenis alat-alat bukti dalam hukum acara perdata, yaitu:

1.    Bukti Surat
2.    Bukti Saksi
3.    Persangkaan
4.    Pengakuan
5.    Sumpah

Sayangnya Anda tidak menguraikan informasi dalam pertanyaan Anda dengan jelas mengenai permasalahan yang sedang Anda hadapi. Namun demikian, saya perlu menyampaikan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) yang dibuat dihadapan notaris merupakan akta otentik (vide:Pasal 1868 KUH Perdata). Dalam kaitannya dengan akta otentik tersebut, Pasal 1870 KUH Perdatatelah memberikan penegasan bahwa akta yang dibuat dihadapan Notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna, yang akan saya kutip, sebagai berikut:

Pasal 1870 KUH Perdata (Terjemahan R. Subekti)
“Suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”

Sebagai informasi untuk Anda, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biasanya PPJB akan dibuat para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh Para Pihak sebelum melakukan AJB di hadapan PPAT.

Dengan demikian PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB yang merupakan bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.
Mencermati pertanyaan kedua Anda, hal mana ada pihak yang menggunakan PPJB tersebut sebagai bukti dalam gugatannya setelah 10 (sepuluh) tahun PPJB tersebut dibuat, menurut hemat saya, hal tersebut bisa saja dilakukan oleh pihak tersebut apabila memang ada hal yang dipersengketakan oleh para pihak dalam suatu perjanjian (baca: PPJB) atau dengan pihak-pihak lain yang mendapat hak dari PPJB tersebut.

Dengan demikian, apabila ada pihak-pihak lain di luar pihak-pihak dalam PPJB, yang digugat dalam perkara tersebut, pihak yang menggugat harus dapat membuktikan adanya hubungan hukum antara penggugat dengan pihak-pihak di luar PPJB tersebut. Hal ini sejalan dengan Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung melalui Putusan MA No. 4 K/Rup/1958 tertanggal 13 Desember 1958, yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut:

“Untuk dapat menuntut seseorang di depan pengadilan adalah syarat mutlak bahwa harus ada perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”
Selain itu, mengingat rentang waktu sejak dibuatnya PPJB tersebut sampai dengan perkara tersebut bergulir di pengadilan belumlah melebihi masa Daluwarsa yang ditentukan oleh hukum untuk menuntut, yaitu selama 30 (tiga puluh) tahun, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1967 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:

“Segala tuntutan hukum, baik yang bersifat perbendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena daluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan siapa yang menunjukkan adanya daluwarsa itu tidak usah mempertunjukkan suatu alas hak, lagipula tak dapatlah dimajukan terhadapnya sesuatu tangkisan yang didasarkan kepada itikadnya yang buruk.”

Demikian yang dapat saya sampaikan. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan untuk Anda.

Dasar Hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2.    Reglemen Indonesia Yang Diperbaharui.

​Sumber Artikel : Hukumonline.com